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St Mary's Business | 进军伦敦金融城梦碎,亿万中资富豪的“内忧外患”

已更新:3月22日


前有恒大碧桂园频频暴雷、后有万达富力卖地回血。纵观整个兔年,我们看到许多雄心勃勃的房企打算在英伦开疆扩土,最后却折戟沉沙打道回府



正是春分之时,国内房地产股在跌宕了整整一年后,迎来了龙年第一次大涨


2024年3月21日,受房市政策利好推动,港股内房股今日震荡走强,合景泰富集团涨幅达10%,近乎涨停。龙湖集团涨超8%,华润置地、碧桂园、绿城中国等涨幅也名列前茅。



而在大涨之前,合景泰富的股价已经一路从2021年初高点缩水了惊人的95%!对于这家曾经的中国房企前10强而言,这次回涨也算是几近末路上的一次“反扑”。



合景泰富这一年来干的最大的两个动作和许多濒临绝境的房企相似,那就是:还债,和卖地。卖的还是英伦的“风水宝地”。


房企巨头合景泰富的创始人、最大股东兼董事会主席孔健岷,1969年出生于广东,1989年毕业于暨南大学计算机专业。



1994年,孔健岷拉上两个兄弟一起创业时,广州的房地产市场还处于草莽生长的年代。“一个很偶然的机会,别人说有一块地问我要不要做,就接下来了。”



孔健岷在创立合景之前,曾任职于工商银行,1994年下海从事房地产开发,首个楼盘是广州御晖园。


赶上时代红利赚到“第一桶金”后的孔健岷,在上个世纪90年代先后在广州开发了多个住宅小区


2003至2004年,孔健岷以当时的“天价”投得珠江新城两块地皮,分别建成现在的誉峰及写字楼国际金融广场。由于当时广州市场太差,但合景仍以高价投资,立刻打出了名气



2007年,美国顶尖投资银行摩根大通(JP Morgan)牵线搭桥,以6.6亿入股合景泰富,同年6月合景在香港上市。随后也是飞黄腾达了十余年。



转折点出现在2017年。这一年,孔健岷首次进军英国伦敦


2017年2月,孔健岷以高达1.6亿英镑的价格收购了位于伦敦金融城65 Fleet Street,魔圈(Magic Circle)顶级律师事务所之一的富而德Freshfields Bruckhaus Deringer的前总部大楼Whitefriars。预计净收益率约为5.56%。孔老板怀抱着将其打造成为“金融城明珠”的想法。

大楼空置后将进行翻新改造,整个改造计划耗资7500万英镑,由英国本土建筑所Buckley Gray Yeoman进行设计。新建的办公楼预计将于2026年9月交付。



然而,梦想总是美好的,现实却是残酷的。


随着英国央行的连续加息,加之全球经济的不确定性,使得2023年伦敦地产市场变得异常低迷,伦敦的写字楼空置率达到历史高点。由于写字楼使用率下降,一些租户选择不再续约,孔老板预计的租金收益远未达标,投资回报率大打折扣


2023年9月,美国杰富瑞金融集团在一份报告中表示,伦敦老牌CBD“伦敦金融城”的写字楼空置率已高达10%,攀升至30年来最高水平。经典的例子就是WeWork同年以7000万英镑卖掉伦敦51 Eastcheap办公楼,尽管已花费大量成本进行大规模翻新,但最终放盘价却下跌了44%



合景泰富可以说还遇到了“内忧外患”的两难局面。2022年,合景泰富勉强偿付了113亿元的到期债务,并完成了16亿美元境外债的交换要约,但面对2023年超过200亿元的到期债务,终究还是捉襟见肘


根据公司年报透露,2023年内到期的有息负债达222.45亿元,包括境内公司债券、优先债以及银行贷款,同比上一年增加了约20亿元;此外,还有一年内应付账款和票据约63.44亿元。但其流动现金仅33.56亿元。同年还传出拖欠大量员工工资的丑闻。



这只是明面上的债务,表外债务有多少,也不好说。


2022年3月,国际评级公司穆迪宣布将合景泰富的商业评级从“B1”下调至“B2”,同时将评级展望从“稳定”调整为“负面”。随后,惠誉也将评级下调。


同年,合景泰富发布公告称,根据2024年1月票据的条款,公司未能按照强制赎回日期还款1.2亿美元,正式宣告债务违约



公告显示,合景泰富称集团一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外偿付义务。尽管如此,合景泰富踏上境外债务重组之路也是迫在眉睫


面对现今局面,合景泰富不得不做出艰难的选择,选择卖出海外地产来套现回血



Whitefriars大楼在去年9月份就已传出要转手的风声,吸引了不少公司参与竞标,然而报价却仅在7000万英镑至1亿英镑之间。参与竞标的其他公司包括学生公寓运营商Urbanest与Angelo Gordon的合资公司、与Henderson Park合作的Lipton Rogers、与Quadrant Estates合作的Greycoat和Orion。



2023年12月1日,据英媒消息,经过三轮激烈的竞标,合景泰富就其海外唯一的资产——伦敦办公楼65 Fleet Street的出售事宜,已与英国房地产公司Dominus Real Estate达成一致,Dominus同意无条件以8500万英镑完成收购。



8500万英镑,这是将近五折的“腰斩价”!


虽然努力偿债,合景泰富的债务压力目前依旧不小。2024年3月8日,合景泰富宣布,从2024年至2027年的一系列优先债将继续停牌,目前仍在与债权人进行磋商来找到妥善的解决方案。




俗话说的好,“天下攘攘,皆为利往”。近几年,我们看到很多国内投资人、房企看到了英国买地投资的前景,纷至沓来。赚得满盆满钵的成功者自然不少,然而,诚如我们前几期文章提到的碧桂园和富力等房企巨头一样,总有一些终是“顾此失彼”,以失败告终。


跨国投资并非易事,只有做好万全的准备才能有的放矢。尤其是很多房企都败在了“老房子着火”上,实在令人扼腕叹息。



*本文仅代表分析员个人观点,不构成任何投资建议。值得注意的是,投资有风险,且金融市场的不可预测性与波动性是未知的。投资标的的价值及投资它们产生的收入既有可能上涨也有可能下跌。因此,您的资产价值将可能无法回溯到初始投资金额。过往投资表现并不代表未来投资表现。


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