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St Mary's Business | 又一房企告急!富力地产急售伦敦项目,“重庆李嘉诚”接盘


碧桂园几周前退出英国市场后,富力地产也因债务压力正全面退出伦敦市场,这几天把2018年从万达集团手中收购来的欧洲最高住宅项目“伦敦ONE”(One Nine Elms,九榆树一号)项目卖了。随后,有“重庆李嘉诚”之称的张松桥再度出手,成为富力地产的“接盘侠”。



2月6日,富力地产公告,宣布其全资附属公司富力国际有限公司与买方London One Limited达成意向协议。根据协议,双方将于获得贷款人同意后10日内订立最终协议完成交易。富力将转让“伦敦ONE”项目的全部已发行股本和待售贷款,约合62.5亿港元,而中渝置地与渝太地产的背后大佬张松桥以条件同意的方式接盘,London One Limited将为张松桥全资间接拥有。



并非张松桥第一次驰援富力。去年4月,富力地产计划出售一个与中渝置地合作的项目公司50%的股权及债权,总价值26.6亿港元。这个项目是中渝置地和富力地产在伦敦南部的合资企业。2017年8月,就在万达忍痛割爱,宣布放弃收购伦敦市中心地块Nine Elms Square(九榆树广场)之时,中渝置地和富力地产适时出现,吃下这个标价4.7亿英镑的大型开发地块。


而这一次完成此次交易后,这家富力的全资子公司将不再隶属于富力地产,其财务业绩也将不再影响富力地产的整体财务报告。


富力此次出让的伦敦“九榆树一号”项目,原本是计划在伦敦市中心打造一个“富力城”,定于2024年4月完工。



项目由两栋组成双塔结构的摩天大楼组成,包括两座大楼,即42层的River Tower及58层的City Tower。City Tower提供300多套经济型住宅,高216米,而River Tower内设一家酒店,建筑面积10.5万平方米,内含拥有173间客房的Park Hyatt五星级酒店和超100套豪华公寓,还将提供超过3500平方英尺的零售空间和公共空间,其总开发价值超13亿英镑



为何富力要这么着急卖掉一个高投资回报的“金钵钵”呢?究其原因,还是富力国际的债务实在是快还不起了。


2018年,富力地产从万达手中收购了九榆树一号,当时的收购价格是41亿港元。2022年,在国内多家地产巨头开始频频债务暴雷的时候,富力开启境外债重组谈判,并在较短时间完成了10笔美元债的还款日期延长谈判,合计49.43亿美元(约合人民币332.37亿元),成功为富力的两位老板李思廉、张力“续命”3年,伦敦项目就是当时富力提供的增信项目之一。同年11月,富力总额为135亿元的境内债也成功延期。



有意思的是,在富力的境外债兑付方案中,除了现金支付外,富力得到了债权人方面的批准,可选择以实物形式支付利息。这成为富力这两年来避免债务违约的最重要支撑


2023年7月,富力旗下公司就曾公告表示,其三笔分别于2025年、2027年及2028年到期的票据将以“实物支付”的方式付息。


然而,富力未料到的是,实物支付却是一把“双刃剑”。曾如雪中送炭般帮助自己摆脱还债压力的妙招,如今竟让自己狠狠栽了个跟头。


尽管实物支付可以让富力减少当下的现金流支出,但却也让富力承担了债务规模上升的风险。因为实物付息本质上就是将公司资产或权益转移给债权人。例如,最近一次今年1月的实物付息,就导致3支票据的尚未支付的借款本金增加了超2亿美元



作为增信的支撑,三笔票据以富力伦敦ONE和马来西亚富力公主湾这两处海外资产出售产生的现金流作为保证。


因此过去一年半时间内,如履薄冰的富力地产一边选择采用实物支付的形式偿付三笔票据的利息,同时尽力推进两个项目的建设进度。


在推进两个项目建设进度的同时,富力地产还积极寻找买家接盘。可惜事与愿违,九榆树的工程进展还是出现了滞后


九榆树项目主承包商为专门从事大型高层建筑改造的全球建筑公司Multiplex,建筑合同于2017年8月签署。项目最初预计于2022年落成,但有报道显示,后续因欠款原因,Multiplex选择了停工


2023年中期,富力地产曾提及九榆树项目有望于当年年末完工,但实际进度可能比预计要慢



主承包商Multiplex官网显示,九榆树项目于2023年11月末实现一期竣工。而2024年1月29日消息显示,Multiplex正为项目后续工程进行混凝土浇筑。


而根据富力地产最新预测,九榆树项目最快要到今年4月才能完工,不仅有债务压力,还有英国央行不断加息的高利率政策使得豪华公寓出售较为艰难,既定的销售目标越来越难以实现。不幸的是,如无法实现,采用实物付息的富力就很可能违约


2022年3月至5月,富力接连出售英国伦敦房地产项目Vauxhall Square、英国伦敦Thames City项目50%股权、海口大英山新城市中心项目,合计回笼资金42亿元。


作为最早债务延期成功的房企,富力地产再度走到了转折路口


富力地产在公告中坦承,近年集团已加快在中国及海外出售发展及投资物业的计划,重新分配资金来解决负债及项目竣工问题。尽管九榆树项目地理位置优越有肉眼可见的投资价值,但富力卖地还债也实属无奈之举



去年,在国内房地产市场环境走弱的情况下,富力销售表现并不理想。根据富力发布的财报数据,2023年全年,富力仅完成199.5亿元销售额,2024年一月收入仅9.8亿元,与高峰时期相比已经不可同日而语


在削债的路上,富力还前路漫漫。


几家欢喜几家愁。很多人对于买家“张松桥”这个名字觉得眼生。



张松桥是中渝置地、渝太地产、港通控股及渝港国际等4家港股上市公司的主席。他早年移居香港,其后返回重庆发展。早在20多年前,他就创下“高档住宅”开发的先河;早在10多年前,张松桥就已经登上胡润富豪榜,福布斯名人榜。


在资本圈,张松桥人称“西南楼王”、“重庆李嘉诚”。近年来,张松桥的操盘风格也确实类似李嘉诚。在2014年前后,张松桥就开始出售内地项目,在香港豪掷逾百亿港元“买买买”后,张松桥选择效仿香港首富“李超人”,进军伦敦地产。


2017年,张松桥以11.5亿英镑的成交价购买了伦敦新金融城最高楼——奶酪刨摩天轮(the Cheesegrater),当时,中渝置地的这笔交易创下中国投资者对英国地产投资的最大手笔,此交易也成为自2014年12月以来英国最大单笔地产交易记录。



同年张松桥以2.92亿英镑(约合25亿人民币)的价格买下位于伦敦帕丁顿火车站附近的电信巨头沃达丰总部大楼



2017年12月,中渝置地联手三家香港房地产公司,组团收购了伦敦金融城摩天大楼开发项目40 Leadenhall Street,并将继续投资直到项目落成。40 Leadenhall Street摩天大楼设计面积约为905,000平方英尺(84,000平方米),预计容纳1万人办公,建成后将比与“奶酪刨”齐名的伦敦地标建筑圣玛丽斧30号的“小黄瓜”(the Gherkin)还高。


2021年,张松桥再次出手伦敦。新年伊始,他便以2.1亿英镑的价格收购了一处位于伦敦骑士桥地区、毗邻海德公园的超级豪宅2-8 Rutland Gate。豪宅的前任主人还是沙特阿拉伯的亲王。这次豪购也刷新了英国最大单笔住宅投资的历史。



富力为还债急售伦敦项目,而“重庆李超人”继续加码。不禁让人思考,我们房地产业“大时代”的重临又还需要等多久

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