“眼看他起朱楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了，”这是清代戏剧《桃花扇》中一段唱词。就在今年7月底，在国内最大地产商碧桂园暴雷后，网上有人以此“楼”代彼“楼”，发出感慨。
国内房地产市场今年夏天可谓是“惊雷滚滚”，屡传房企债务违约与相关理财产品逾期无法兑付的报道。
先是中植旗下中融信托出现偿付问题，接着房地产模范生碧桂园也因亏损过高无法支付美元债券票息，引发流动性危机，市值一夜缩水近20%。随后北京及上海商办地产龙头SOHO中国为避免交叉违约，准备进行公司债务重组。连恒大地产也因为债务问题出现危机......有人担忧中国版“雷曼时刻”即将上演。
今年9月初，美国银行和摩根大通发布调查研究报告，数据显示，中国房地产已经超越美国和欧盟，成为投资者眼中全球信用风险首要来源。
中国房地产情势严峻，确实不容小觑，尽管刺激措施逐步出台，但国内房市低迷的改善并非一朝一夕。
近年来海外投资的热度持高不下，越来越多的人将目光投向海外房产投资。国内投资者，特别是有投资保值需求的高端人群，其购买力流向国外是大势所趋。英国房价尽管近几月由于加息因素有所波动，租金暴涨，在长期近十多年里都非常稳健，它具有开放性和全球性。伦敦的房产有三分之一的买家来自海外，足以证明英国房地产对投资者的吸引力。
1. 房地产信托基金 (REITs) : 高收益&长期回报
投资房地产可以说是刻入中国人骨髓里的事情，安全性高回报率高，更是重要的财富标志。不过一般而言，房地产投资通常需要占用大量的资金成本，流动性也弱，这些都为房地产投资提高了门槛。
那么，应该如何利益最大化投资英国房产呢？
房地产信托基金 (REITs) 的发明提供了一个投资房地产的新思路，普通人也可以通过REITs投资购物大厦办公楼这样的商业地产。
那么具体什么是REITs呢？它的英文全称是Real Estate Investment Trusts，是一种以共同基金模式运作的地产融资公司，发行收益凭证，汇集投资者的资金。专门的投资机构对其进行投资经营管理，收益按比例分配给投资者，于是投资房地产的门槛大大降低。
简单来讲，REITs作为一种金融工具，通过法律结构，聚沙成塔，让散户投资者成为基金股东，并且使其可以以一种比较方便和便宜的方式成为房地产投资者，从房地产项目的市值增长和租金收入中获得投资回报。REITs会指定一个管理公司，来管理该基金的投资和运营活动，并向其股东征收管理费。
在过去的二十年中，房地产投资信托基金已经成为各类投资者进入房地产类资产领域的一种流行和有效的方式。强劲的长期回报率、高流动性、高股息收益率，以及增加投资组合的多样性和抗通胀潜力，使REITs的吸引力与日俱增。
人们通常认为，REITs在利率上升时期注定表现不佳。然而，历史数据表明，这是一种误解。虽然利率肯定影响房地产价值，但是加息并不必然导致REITs的低回报。
自20世纪70年代起，美国10年期国债利率已经经历过6次显著的上升阶段。在这6个阶段中，有4次美国的REITs获得正回报，其中3次REITs的表现优于标准普尔500，有1次REITs和标准普尔500的表现基本一致，只有2个周期里标普500跑赢了REITs。
一般而言，高利率会降低物业价值，增加REITs的贷款成本，同时使得REITs的股息相对于固定收益产品不那么吸引人。
但利率上升通常伴随着经济增长和通胀上升，这对房地产市场有积极影响。经济健康增长通常带来对租房市场的更大需求和更高入住率，支持REITs的收入和股息。通货膨胀时，物业所有者通常能够提高租金，这使得REIT的股息通常高于通货膨胀率。
自 2007 年该制度推出以来，英国已有50多家投资信托基金获得房地产投资信托基金资格。其中，截至2023年初，管理规模名列前茅的有三家：
最大的Segro成立于上世纪20年代，公司拥有或管理着 990 万平方米的空间，是泛欧洲地区大量仓储和轻工业地产的所有者、资产管理者和开发商，市值超过10亿英镑。
第二大的Land Securities市值超52亿英镑，投资多元化包括写字楼购物中心及零售物业。
第三大的REITs是British Land, 市值约为41亿英镑，投资于写字楼零售物业住宅开发，管理超过120亿英镑的资产，每年光租金收入就达4亿英镑。
这些管理REITs的机构资金雄厚，地产与股市债券相关性低，投资房地产是一个分散风险的一个很好方式，并且还兼备了股票的特征，不仅流动性比传统房地产高分红更是比一般股票投资高。
由于地产行业与股市债券相关性较低，地产投资能很好的增加资产组合的分散性，优化资产配置，所以一直以来都受到投资者的青睐。而REITs不仅仅保留了分散性较强的优点，还具备股票的特点，比传统的地产投资流动性更好，甚至分红还优于一般的股票投资。
2. 如何利用好ISA免税账户投资英国房地产？
ISA账户内，同样也支持REITs基金的投资，且该账户内所有的收益都是免税的。因此，REITs基金也成为了众多ISA账户持有人的投资标的，其可以满足投资者的基本需求，且能带来相对科技及其他成长股版块而言更加稳定的收益。
每年投2万英镑投成百万富翁的故事，你听说过吗？
英国的John Lee大爷就通过ISA投资账户的持续运作，成功跻身成为百万富翁！John lee大爷是英国第一个通过ISA成为百万富翁的高手。他也是英国《金融时报》元老级投资专栏作者，先后发表过200多篇文章。
从2003年12月起，他的股票账户在初始投资仅为12.6万英镑的情况下，稳固增长到100万英镑再升值为500万英镑，实现财富自由。还不用给英国政府交一分钱税！这一案例亲身证明了，ISA会是非小额投资者不可缺少的一大利器。
虽然这只是小概率事件，但通过政府给该账户的红利，从而减轻财务压力，获得长线收益的案例，可不在少数。
终身ISA（Lifetime ISA）作为英国政府推出的帮助首次买房者和40岁以下的年轻人攒钱的免税储蓄。年龄在18至39岁而且名下没有英国房产的人都可以开设这种账户。每年最多可以存入4,000镑，政府会为您提供25%的存款福利，每年政府补贴上限为1000英镑。您可以将这些钱投资股票、债券、基金、信托等产品，并且无需缴纳利得税。此外，这个账户只能用于购买个人的第一套自住房（价值45万英镑以内），或是一直存下这笔钱直到60岁以后免税取出用于养老。
ISA作为现在英国中产阶级人手一个的免税账户，除了上面说的终身ISA和只能用作储蓄功用的Cash ISA以外，市面上还有股票基金ISA (Stock & Share ISA) 和青少年ISA (Junior ISA，未成年适用) 这两种，都是能够进行金融投资且所有收益免税。
ISA作为免费开户的个人储蓄账户，无论是现金、股票还是基金投资，账户内产生的所有收益都无需缴纳英国高达20%的个人所得税 (即股息分红税)。它的优势在于灵活性高，Stock & Share ISA和Junior ISA每年投资额度分别为20,000英镑与9,000英镑。
讲到这里，很多人不免会问，单年的投资额度其实并不算高，按照年化率5%，税率20%来计算，每年也就1000英镑的收益，只免除了200镑的税，投资ISA真的有那么好吗？
按单年来看，或许ISA投资不如市面上其他的一些投资产品。但其实大部分人开ISA账户的初衷，都是为了养老储蓄或是小孩教育及买房基金的准备。换句话说，ISA账户是以个人或者家庭的长期财富规划与积累为目的的。因此长期来看，以一家四口人为例，假设每年的免税额度是58,000英镑，(在当前英国5.25%的基准利率下，投资级企业债大多都有5%左右的利息) 按年化率5%来计算的话，十年后你的资产总值将会达到76万英镑，而节省的税金高达4万英镑。
当然，除了投资优质的企业债以外，投资英国房地产股也是一大热门。9月伊始，英国几大房屋建筑商寄希望于利率和抵押贷款利率的稳定为低迷的市场带来一些信心，房地产股在受到7-8月国内市场低迷的影响后，迎来反弹。租金上涨也为REITs投资带来更高分红收益。
圣玛丽私人财富作为英国本土机构，专业团队对财富管理有多年丰富的经验，愿为您提供全方面支持服务。如果您对REITs或ISA免税储蓄账户感兴趣，欢迎联系咨询我们。
*本文仅代表分析员个人观点，不构成任何投资建议。值得注意的是，投资有风险，且金融市场的不可预测性与波动性是未知的。投资标的的价值及投资它们产生的收入既有可能上涨也有可能下跌。因此，您的资产价值将可能无法回溯到初始投资金额。过往投资表现并不代表未来投资表现。
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