见证！巨亏13亿！亿万富豪豪宅遭接连拍卖，“深圳李嘉诚”梦碎伦敦！

2025年8月临近尾声，香港传来一则爆炸消息——

那栋号称“亚洲楼王”的顶级豪宅，歌赋山道15号，被银行以7.9亿港元的超低价甩卖。

要知道，2016年买入时可是21亿！如今一卖，亏了整整13.1亿，创下香港住宅史上最大亏损纪录。光亏掉的钱，就能再买一栋九龙的豪宅。

豪宅主人是谁？华南城背后的神秘老板、深圳地产大佬——陈红天。

这位曾经的“深圳李嘉诚”，不但在本地风头无两，还跑到伦敦疯狂买写字楼，试图当“世界级地主”。

如今，全部成了笑谈。

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顶豪惨败，富豪沦落

歌赋山道15号，并非普通豪宅。它位于香港传统富人区，三层独立屋、三层地库，六房六套间隔设计，实用面积1.8万平方呎。地段、规格、装修，都是“顶配”。

2016年，陈红天豪掷21亿拿下，创下全港呎价新高，刷新了全球豪宅标杆。他原本打算自住，还大手笔装修。可谁能想到，9年后这栋房子会以不到“半价”的水平甩卖，被银行清盘。

其实，这只是一个缩影。2023年，他的另一套豪宅“傲璇”也被银行接管，以4.2亿卖出，比买入价低了近四成。2024年底，香港总部“祥祺中心”更是以26.5亿被香港都会大学抄底，账面亏损18.5亿。

一个曾经号称“深圳李嘉诚”的人物，就这样，被市场无情打回原形。

2

狂人富豪，风光无限

陈红天1959年出生在佛山，早年干过乒乓球教练和职业中学老师。

上世纪80年代，他辞掉“铁饭碗”，南下深圳闯荡。从布料外贸起步，再到市政工程承包，他在改革开放的风口赚到了第一桶金。

1990年，陈红天把户口一迁，跑到香港，创立了祥祺集团，正式下场玩地产。那时候楼市正热，他胆子大、运气也好，第一桶金就砸出了声势。

2000年之后，他彻底“杀疯”了：深圳、香港、上海到处“扫楼”，一出手就是高端项目。福田区那些金光闪闪、镶金戴银的写字楼，就是他的标志“土豪审美”作品。有人嫌俗，但市场吃这一套，他也因此被业内冠上了“深圳李嘉诚”的称号。

后来，他更不满足于楼市，酒店、矿山、股权投资，哪里能搞钱，他就往哪冲，财富雪球一路越滚越大。在大湾区，陈红天有祥祺中心、同心大厦、祥祺商厦、祥祺酒店。在东南亚，大半的矿场都是他的。

到2010年代，陈红天已经跻身深圳顶级富豪，还创办了“同心俱乐部”，门槛是身家10亿以上，成员包括腾讯的马化腾、顺丰的王卫、比亚迪的王传福等等。

有了财富和“圈子”，陈红天的“狠话”也越来越多。2016年“宝万之争”时，他写文章怒怼王石，让他从万科“滚蛋”；2022年，他更在公开场合叫板李嘉诚：“李嘉诚在我朋友圈算不了什么。”要知道，李嘉诚曾连续21年蝉联香港首富、连续15年蝉联华人首富，身家百亿美元。敢这么评价李嘉诚的，世上应该没几个。

那几年，陈红天的财富一路飙升。2017年，他以310亿身家登上胡润富豪榜；到2022年，财富涨到355亿，位列内地第13大地产富豪。

彼时的陈红天，确实狂得有底气。

3

伦敦梦碎，投资全线崩盘

陈红天真正的转折点，发生在2017年。

那一年，他跟随大潮去了英国。彼时，李嘉诚早已在伦敦“抄底”，国内一大批资本蜂拥而上。陈红天和“重庆李嘉诚”张松桥更是下了重注——短短半年时间，他砸了超过60亿人民币，接连买下伦敦两栋地标写字楼：

2017年7月18日，陈红天出价4.1亿英镑，击败沙特财团Sidra Capital、汇丰另类投资部门、香港南丰集团、中国建滔化工等买家，完成了对伦敦金融城金丝雀码头20 Canada Square大楼的收购。陈红天买下大楼后，立刻宣布将该楼更名为“伦敦祥祺中心”。租户有英国石油和标准普尔。

在购进20 Canada Square半年后，陈红天又斥资2.7亿英镑买下了第二栋位于金丝雀码头的地标写字楼，大楼名为5 Churchill Place，当年主要被出租给美国顶级投行摩根大通（JP Morgan）。

当时年租金回报率5%以上，加上英国利率极低，他估算收租足以覆盖利息，还能稳赚一笔。

可惜，现实比剧本残酷得多。

没过几年，英国脱欧尘埃落定，金融城人才外流；俄乌冲突爆发，欧洲经济低迷；再加上央行加息，贷款利息节节攀升。

原本指望的租金“现金牛”，一下子变成了“吞金兽”。租金大幅下滑，空置率上升，利息却越滚越多。

陈红天的算盘彻底打不响了。

2021年1月，陈红天计划以3.8亿英镑的价格，将20 Canada Square卖给美国投资公司Spear Street Capital。然而，这笔收购案最终未能达成协议。

2022年，祥祺集团试图以4亿英镑的价格出售5 Churchill Place，但依然没有成功。

2023年3月，同心俱乐部回应，三年间祥祺多次遇到交易方临时悔约，终造成祥祺资金链在1月断裂，已无力偿还英国银行不断上涨的巨额抵押贷款。

最终，两栋大楼被迫挂牌出售。5 Churchill Place大楼的管理公司也于2023年5月申请破产，由银行接管。

一时间，“伦敦祥祺中心”成了笑话，几乎成了外媒口中的“中国富豪投资败笔案例”。

这一下，不仅英国投资全线崩盘，他在香港的资金链也被拖垮。于是我们看到，从2023年开始，他的豪宅、写字楼一个接一个被银行拍卖。

如果说2017年的“伦敦豪赌”是巅峰的冲动，那么2025年的香港豪宅甩卖，就是他彻底坠落的注脚。

4

不是他一个人的悲剧

陈红天的故事，不是孤例。香港的富豪们，其实已经轮番上演过类似的戏码：

潘苏通，曾是香港富豪榜第6。他在天津的“中国第一高楼”项目因缺钱停工，资金链断裂，身家缩水800亿；

“磁带大王”陈秉志，因为这些年投资失利欠下巨额债务，近期接连折价出售名下商铺近20亿，甚至将自家几十年的豪华别墅都卖掉了，被迫举家搬迁，但仍资不抵债。

他们的套路高度一致：

高杠杆扩张 → 误判周期 → 抵押融资 → 现金流断裂 → 银行接管。

豪宅，就像一面镜子，照见了财富的泡沫。

而这场戏，也不只发生在大佬身上。

高盛在今年8月最新预测中直言：中国楼市调整才走完40%，2027年才是真正谷底，房价还要再跌10%。对普通人来说，现在买房，首付可能就是打水漂。

空置率不断上升、断供潮蔓延，“白菜价卖不掉”的二手房越来越多。对很多国内普通家庭来说，买房已不再是“保值”，而是变成沉重的负担。

写在最后

陈红天的故事，其实也是无数地产大佬的缩影。

在香港楼市，他曾豪掷千金、意气风发；在伦敦，他也试图复制“扫楼”神话。结果一场加息、一轮动荡，就把财富链条击得七零八落。

这也说明，跨境投资、豪赌地产，并没有想象中那么风光。市场周期、政策风险、资金链条，任何一个环节掉链子，都可能让“纸上富贵”化为乌有。

对于普通人来说，也该看到背后的启示：房子不是万能的“避风港”，更不是稳赚不赔的筹码。楼市有起有落，财富有涨有跌，学会顺势而为、量力而行，才是真正的安全感。

或许，比起豪宅、地标，更值得我们守住的，是不被周期裹挟的那份清醒。